Depuis 2005 et la prise de conscience des risques de tremblement de terre, l’Etat d’Israël a entrepris une politique de renforcement des immeubles ne répondant pas aux normes sismiques. Parallèlement à cela, un nouveau type de projet immobilier révolutionnaire est né.
Tama 38, c’est le nom du plan d’aménagement du territoire élaboré par l’Etat et par lequel tous les immeubles datant d’avant 1980 et répondant certains critères de fragilité sont encouragés à entreprendre de sérieux travaux de renforcement, aux frais des propriétaires, mais moyennant avantages fiscaux . Ainsi, à l’occasion de ces travaux, les immeubles peuvent ajouter, selon le permis octroyé, un ascenseur, des étages, des parkings, des abris ou des caves, et ce, sans que les propriétaires n’aient à payer de taxe d’amélioration. Notons que ce type de projet est aujourd’hui très répandu à Raanana notamment en raison de l’attrait de la mairie pour les initiatives améliorant l’aspect esthétique des immeubles, et la qualité de vie des habitants.
Suite à la nouvelle législation, les promoteurs immobiliers n’ont pas perdu de temps et n’ont cessé de saisir les opportunités d’exploiter cette réforme, ce qui a même mené à des révisions fréquentes de la loi. En effet, si les propriétaires sont certes intéressés à mettre leur immeuble aux normes et par la même occasion à profiter d’exemptions sur les agrandissements, ils ont rarement les moyens nécessaires à ce type de travaux. C’est pourquoi, dans la plupart des cas, ce sont les promoteurs immobiliers qui proposent à une copropriété de leur remettre l’immeuble aux normes, tout en ajoutant un ascenseur, des terrasses et des caves aux appartement, – le tout en échange des nouveaux droits de construction permettant d’ajouter un ou deux étages. Ainsi les propriétaires vendent au promoteur la possibilité d’ajouter deux voire quatre appartements, dont la vente financera au final l’ensemble du projet.
Cette proposition semble très alléchante, mais au cours de ce type de procédure les copropriétaires se déssaissisent d’un partie de leur droit de propriété au profit du promoteur et il faut donc être très vigilent quant aux clauses du contrat établi avec le promoteur (garanties, délais, inscriptions des droits, teneur des travaux, financement, assurance…). Les banques exigent d’ailleurs des conditions très strictes quant au financement de l’achat d’un appartement dans un tel projet.
D’ailleurs, pour se lancer dans ce projet, il n’est pas nécessaire d’avoir l’accord de l’ensemble des copropriétaires, et l’Etat, très enthousiaste de remodeler l’image de la ville, tend à accorder des autorisations même sans l’accord des récalcitrants, les obligeant ainsi à lier leur droit de propriété et le sort de leur bien à un projet en lequel ils ne croient pas…
N’hésitez donc pas à demander conseil à votre avocat. Seul l’accompagnement d’un expert peut vous aider à rendre ce rêve réalité…
Me Yaël Hagege-Maruani
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