Yaël Hagege Maruani, avocat en Israël et juriste en France

NOTRE PARTICULARITÉ : Le cabinet a acquis une sérieuse expérience et s’est spécialisé en droit immobilier et droit des successions en Israël. La double compétence de Me Hagege Maruani en Israël et en France, et ses connaissances approfondies dans d’autres domaines du droit lui permettent de traiter votre dossier de façon globale et complète, afin d’en voir tous les aspects incontournables:
Le droit immobilier du patrimoine – Le droit successoral, de la famille et les régimes matrimoniaux – La fiscalité- Le droit international français et lié à l’Alya – Le droit général des contrats – Le droit des affaires et des sociétés.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

L’usufruit et la nue-propriété Ces notions de démembrement n’existent pas en Israël. Ainsi, le cas échéant, et en particulier pour régler des successions, il est possible de trouver des solutions créatives et parfois contractuelles pour remplacer ces principes.
La propriété commerciale:
Elle n’existe pas en principe en Israël. Lorsqu’un commerce loue un magasin par exemple, à l’expiration du bail, le propriétaire reprend possession des lieux sans contrepartie. Toutefois, il est possible de trouver des solutions ou des arrangements contractuels pour revendre, déplacer, ou céder un fond de commerce.
Le testament international:
Depuis août 2015, tout résident d’un pays membre de l’Union Européenne (à l’exception de quelques pays), s’il possède une autre nationalité, comme celle d’Israël par exemple, peut choisir le droit successoral de ce pays. Il peut donc demander à échapper aux limites de la réserve héréditaire française par exemple, et ainsi léguer librement.
Qu’est ce qu’une « earat azaha » au Tabo, ou mention cadastrale ?
Ce type de mention permet de publier, aux yeux de tous, le fait qu’un engagement a été pris concernant la propriété d’un bien immobilier.Le jour de la signature du contrat d’achat immobilier en Israël et afin d’éviter que le vendeur ne signe un autre contrat avec un tiers avant l’inscription de la vente, l’avocat de l’acheteur se doit de protéger les intérêts de son client en inscrivant une mention au cadastre.
Qu’est ce qu’un compte séquestre ou Neemanout?
C’est un compte qu’ouvrira en général un avocat pour conserver de l’argent pour des clients afin de payer des taxes ou frais par exemple dans une transaction immobilière. Ce compte est spécifique, l’avocat en est le titulaire, et il a l’entière liberté de sa gestion, mais les bénéficiaires y sont mentionnés.
Exemption d’Arnona pour un appartement en Israël inoccupé :
La loi autorise tout propriétaire à demander une exemption de paiement des impôts locaux lorsque le bien est inoccupé ou en travaux, et ce pour une durée de 6 mois au total sur toute la période de possession. Pour cela il est nécessaire de remplir le formulaire correspondant à la mairie. Celle-ci est en droit de venir contrôler et de demander les factures d’électricité afin de vérifier que le bien n’est pas habité.
Le bail emphytéotique?
En Israël de nombeux terrains appartiennent à l’Etat et si vous achetez un appartement dessus, vous n’êtes pas officiellement propriétaires, mais vous détenez un droit de louer de 49 ans en général renouvelable et cessible.
Qu’est-ce qu’un testament conjonctif ou réciproque ?
Habituellement, un testament est un acte personnel. Par le testament mutuel israélien, deux conjoints stipulent ensemble dans un seul acte qu’ils lèguent leurs bien au dernier des vivants, et qui seront leurs héritier après le décès de ce dernier. Mieux encadré qu’en France, la loi limite les possibilités de modifier unilatéralement sur cet acte.Il peut être aujourd’hui valable même hors d’Israël.
Les testaments en Israël:
4 types de testaments sont valables: 1. olographe – signé daté et manuscrit, 2. devant deux témoins, 3. devant notaire ou juge, et enfin le testament du dernier souffle (oral). En cas de contestation lors du règlement d’une succession, le testament qui est le plus fort et le moins facilement contestable est celui signé devant notaire ou juge. Dans tous les cas, il est recommandé de faire rédiger le testament par un avocat pour éviter contestations et interprétations.
Le régime des donations israélienC’est un moyen très recommandé, exempté, ou très peu taxé, pour céder son patrimoine de son vivant et éviter les querelles entre les futurs héritiers. Quant aux non-résidents, donateurs, ou donataires, il est conseillé d’examiner précisément le cas au regard du droit applicable, afin de trouver la solution optimale dans l’intérêt des parties.
Taxe d’acquisition immobilière: les non-résidents sont désormais imposés sur l’achat d’un appartement en Israël selon des tranches progressives démarrant à 8%. Inversement, le sort des sociétés qui acquièrent est aujourd’hui plus avantageux et elle sont imposées à 6% quel que soit le montant de la transaction.
Le testament international:
Depuis août 2015, tout citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne (à l’exception de quelques pays), s’il possède une autre nationalité, comme celle d’Israël par exemple, peut choisir le droit successoral de ce pays. Il peut donc demander à échapper aux limites de la réserve héréditaire française par exemple, et ainsi léguer librement.
La plus-value
Si vous êtes résident israélien et que vous vendez un bien immobilier à l’étranger, vous êtes imposé sur la plus-value en Israël au titre des gains en capitaux, et ce même si la vente est exemptée dans le pays où se situe le bien.

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