Yaël Hagege Maruani, avocat en Israël et juriste en France

NOTRE PARTICULARITÉ : Le cabinet a acquis une sérieuse expérience et s’est spécialisé en droit immobilier et droit des successions en Israël. La double compétence de Me Hagege Maruani en Israël et en France, et ses connaissances approfondies dans d’autres domaines du droit lui permettent de traiter votre dossier de façon globale et complète, afin d’en voir tous les aspects incontournables:
Le droit immobilier du patrimoine – Le droit successoral, de la famille et les régimes matrimoniaux – La fiscalité- Le droit international français et lié à l’Alya – Le droit général des contrats – Le droit des affaires et des sociétés.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

Le tofess 4 C’est le certificat de conformité délivré par la commission locale d’urbanisme à la fin d’un chantier. Il atteste de l’adéquation de la construction au permis donné et il est indispensable pour connecter l’appartement à l’eau et l’électricité. Son obtention exige notamment la validation de l’abri (miklat ou mamad) par la Génie Civil du Front Arrière (Pikoud Haoref) et les systèmes anti-feu. Après le tofess 4 doit suivre la Teudat Gmar qui atteste de la fin de la construction.
La propriété commerciale: Elle n’existe pas en principe en Israël. Lorsqu’un commerce loue un magasin par exemple, à l’expiration du bail, le propriétaire reprend possession des lieux sans contrepartie. Toutefois, il est possible de trouver des solutions ou des arrangements contractuels pour revendre, déplacer, ou céder un fond de commerce.
Taxe sur le 3e appartement
La Cour Suprême a tranché, et après de nombreuses controverses depuis janvier 2017, a annulé la loi qui devait imposer annuellement les propriétaires de plus de 2,5 appartements en Israël. Un soulagement pour les investisseur, mais une grande déception, voire une injustice pour ceux qui ont vendu précipitamment leurs biens…
Annulation de testaments conjonctifs.Selon la loi, si l’un des deux testateurs désire annuler son testament, il a l’obligation légale d’envoyer un avis à l’autre. Dans ce cas les deux testaments s’annulent conjointement. Si l’un des testateurs est déjà décédé et que l’autre désire annuler son testament, il renoncera à sa part sur l’héritage du conjoint prédécédé et si l’héritage a déjà été distribué, il devra rendre sa part aux héritiers légaux.
Contrat de mariage sans testament Le contrat de mariage ne remplace pas un testament. En Israël comme en France, lorsqu’un couple opte par exemple pour une séparation de biens, cela signifie a priori que chacun conserve la propriété propre de tous les biens acquis à son nom, même en cas de dissolution du mariage. Toutefois, en cas de décès, si le défunt n’a pas fait de testament, son époux pourrait hériter d’une partie de ses biens, même propres, non pas du fait de mariage et de la communauté de biens, mais du fait de la succession.
Qu’est ce qu’une « earat azaha » au Tabo, ou mention cadastrale ?Ce type de mention permet de publier, aux yeux de tous, le fait qu’un engagement a été pris concernant la propriété d’un bien immobilier.Le jour de la signature du contrat d’achat immobilier en Israël et afin d’éviter que le vendeur ne signe un autre contrat avec un tiers avant l’inscription de la vente, l’avocat de l’acheteur se doit de protéger les intérêts de son client en inscrivant une mention au cadastre.
Le bail emphytéotique? En Israël de nombeux terrains appartiennent à l’Etat et si vous achetez un appartement dessus, vous n’êtes pas officiellement propriétaires, mais vous détenez un droit de louer de 49 ans en général renouvelable et cessible.
Qu’est-ce qu’un testament conjonctif ou réciproque ?
Habituellement, un testament est un acte personnel. Par le testament mutuel israélien, deux conjoints stipulent ensemble dans un seul acte qu’ils lèguent leurs bien au dernier des vivants, et qui seront leurs héritier après le décès de ce dernier. Mieux encadré qu’en France, la loi limite les possibilités de modifier unilatéralement sur cet acte.Il peut être aujourd’hui valable même hors d’Israël.
Les testaments en Israël:
4 types de testaments sont valables: 1. olographe – signé daté et manuscrit, 2. devant deux témoins, 3. devant notaire ou juge, et enfin le testament du dernier souffle (oral). En cas de contestation lors du règlement d’une succession, le testament qui est le plus fort et le moins facilement contestable est celui signé devant notaire ou juge. Dans tous les cas, il est recommandé de faire rédiger le testament par un avocat pour éviter contestations et interprétations.
Le régime des donations israélienC’est un moyen très recommandé, exempté, ou très peu taxé, pour céder son patrimoine de son vivant et éviter les querelles entre les futurs héritiers. Quant aux non-résidents, donateurs, ou donataires, il est conseillé d’examiner précisément le cas au regard du droit applicable, afin de trouver la solution optimale dans l’intérêt des parties.
Taxe d’acquisition immobilière: les non-résidents sont désormais imposés sur l’achat d’un appartement en Israël selon des tranches progressives démarrant à 8%. Inversement, le sort des sociétés qui acquièrent est aujourd’hui plus avantageux et elle sont imposées à 6% quel que soit le montant de la transaction.
Le testament international:
Depuis août 2015, tout citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne (à l’exception de quelques pays), s’il possède une autre nationalité, comme celle d’Israël par exemple, peut choisir le droit successoral de ce pays. Il peut donc demander à échapper aux limites de la réserve héréditaire française par exemple, et ainsi léguer librement.
La plus-value
Si vous êtes résident israélien et que vous vendez un bien immobilier à l’étranger, vous êtes imposé sur la plus-value en Israël au titre des gains en capitaux, et ce même si la vente est exemptée dans le pays où se situe le bien.
Qu’est ce qu’un compte séquestre ou Neemanout?C’est un compte qu’ouvrira en général un avocat pour conserver de l’argent pour des clients afin de payer des taxes ou frais par exemple dans une transaction immobilière. Ce compte est spécifique, l’avocat en est le titulaire, et il a l’entière liberté de sa gestion, mais les bénéficiaires y sont mentionnés.
L’usufruit et la nue-propriété Ces notions de démembrement n’existent pas en Israël. Ainsi, le cas échéant, et en particulier pour régler des successions, il est possible de trouver des solutions créatives et parfois contractuelles pour remplacer ces principes.
Le testament international: Depuis août 2015, tout résident d’un pays membre de l’Union Européenne (à l’exception de quelques pays), s’il possède une autre nationalité, comme celle d’Israël par exemple, peut choisir le droit successoral de ce pays. Il peut donc demander à échapper aux limites de la réserve héréditaire française par exemple, et ainsi léguer librement.
Exemption d’Arnona pour un appartement en Israël inoccupé :La loi autorise tout propriétaire à demander une exemption de paiement des impôts locaux lorsque le bien est inoccupé ou en travaux, et ce pour une durée de 6 mois au total sur toute la période de possession. Pour cela il est nécessaire de remplir le formulaire correspondant à la mairie. Celle-ci est en droit de venir contrôler et de demander les factures d’électricité afin de vérifier que le bien n’est pas habité.
La plue-value en Israël Si vous êtes résident israélien et que vous vendez un bien immobilier à l’étranger, vous êtes imposé sur la plus-value en Israël au titre des gains en capitaux, et ce même si la vente est exemptée dans le pays où se situe le bien.
Les biens français des résidents étrangers Si vous faites votre Alya et que vos héritiers ont eux aussi quitté la France, ceux-ci seront malgré tout redevables vis-à-vis de la France de droits sur les biens hérités situés en France, à moins de faire sortir ces biens de cadre de la loi fiscale française.
Transaction immobilière avec une personne sous tutelleSuite à une décision de mise sous tutelle, il faut inscrire une mention au cadastre afin d’empêcher la personne concernée de vendre, donner ou hypothéquer son bien, et surtout afin d’avertir les tiers que le propriétaire du bien est sous tutelle et qu’il ne peut le vendre.
La tutelle en IsraëlDans le cas d’une personne qui n’a pas ou plus de capacité juridique, la tutelle est un type de mandat par lequel une personne agit pour autrui, du fait d’une décision judiciaire. En Israël, on ne peut décider formellement par avance du choix de son tuteur et celui-ci est effectué par l’autorité judiciaire compétente qui donne et retire les pouvoir concernés. Quand la personne placée sous tutelle est en état d’exprimer sa volonté, celle-ci sera prise en compte.
Droit de construction en Israël Lorsque l’administration municipale donne un permis de construire pour une maison ou un appartement, il s’agit en général d’une seule unité. Par conséquent, celui qui ajouterait ou transformerait ce bien pour faire une annexe séparée, sans autorisation, se trouverait en contradiction avec le permis de construire donné, ce qui pourrait entrainer selon les cas des plaintes de la mairie, des ordres des destructions, de remise en état ou de régularisation, des peine pénales administratives telles que des amendes, mais aussi éventuellement une taxe d’amélioration (Etel hashbaha).
Le testament réciproqueIl s’agit d’un double testament ou de deux testaments liés et rédigés scrupuleusement, par lesquels chacun des testateurs stipule qu’il lègue ses biens en s’appuyant sur la volonté de l’autre et sur le testament de l’autre. En général il s’agit de deux conjoints qui stipulent ensemble qu’ils lèguent leurs biens au dernier des vivants et ensuite à leurs enfants par exemple.
Le loyer et les garanties</>A ce jour en Israël, il n’existe pas de réglementation ni de limitation des loyers. De même, un bail est en général d’un an et rien ne limite le loyer au moment du renouvellement. Il est coutume pour le propriétaire de demander 12 chèques d’avance datés au début de chaque mois. En plus de cela, le propriétaire exigera le dépôt d’une caution, des garants, une garantie bancaire, ou encore un billet à ordre (Shtar Hov). Il n’est pas recommandé de laisser le propriétaire encaisser une caution dont il pourrait se saisir librement. Le mieux est d’exiger que celle-ci soit placée sous séquestre chez son avocat et de stipuler dans le contrat les conditions d’utilisation de la caution.
Achat d’ appartement neuf, garanties de paiement et futurs droits Tant que vous n’avez pas été livré, la loi exige que le promoteur protège les fonds que vous versez, entre autres par des garanties bancaires. Ainsi, si le projet ne va pas jusqu’au bout, vous pourrez au moins récupérer ce que vous avez payé.
Le testament israélien Ce testament permet aujourd’hui, à un résident européen concerné, possédant la nationalité de tout autre pays, comme Israël par exemple, de faire valoir le droit étranger sur tous ses biens y compris en Europe. Ces dispositions concernent uniquement la détermination de la qualité d’héritier et non la fiscalité des droits des successions qui reste celle en vigueur selon la résidence du défunt, et des héritiers et le lieu de situation des biens légués.
Le loyer et les garanties A ce jour en Israël, il n’existe pas de réglementation ni de limitation des loyers. De même, un bail est en général d’un an et rien ne limite le loyer au moment du renouvellement. Il est coutume pour le propriétaire de demander 12 chèques d’avance datés au début de chaque mois. En plus de cela, le propriétaire exigera le dépôt d’une caution, des garants, une garantie bancaire, ou encore un billet à ordre (Shtar Hov). Il n’est pas recommandé de laisser le propriétaire encaisser une caution dont il pourrait se saisir librement. Le mieux est d’exiger que celle-ci soit placée sous séquestre chez son avocat et de stipuler dans le contrat les conditions d’utilisation de la caution.
Achat sur plan et TaboUn appartement n’est inscrit officiellement à votre nom au Tabo que lorsque l’immeuble a été divisé en lots et que chaque appartement a été défini et enregistré légalement. Cela ne peut être fait qu’après achèvement de la construction de l’immeuble. Vous détiendrez alors un titre de propriété précis, officiel, irréfutable et opposable aux tiers.
Donner un bien meuble en Israël Il est possible de donner librement et en toute légalité un bien mobilier, comme une somme d’argent par exemple, à quiconque en Israël. Cependant, afin que cette cession à titre gracieux ne cache pas un service ou un travail rendu en échange, ce qui donnerait lieu à une imposition sur le revenu, les deux parties doivent pouvoir prouver qu’il s’agit d’un don de bonne foi.
Etel Hashbaha ou taxe d’améliorations En cas de construction d’étages supplémentaires ou d’aménagement d’un bien immobilier, les propriétaires peuvent être soumis à une taxe locale dite Etel Hashbaha, indépendante de la taxe sur la plus-value, ou de toute Arnona, impôt local, ou prélèvement municipal. A noter que les aménagements réalisés par un Tama 38 ne sont pas assujettis à cette taxe.

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