Acheter un appartement en Israël est loin d’être une aventure familière pour les acquéreurs français. En effet, en Israël on ne signe en général pas de promesse de vente mais un contrat et des actes définitifs, ce qui justifie donc des paiements avant la livraison. Voyons pourquoi et comment cela fonctionne.
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Pas de promesse de vente :
il est préférable de ne pas être engagé avant que toutes les vérifications aient été faites sur le bien, à la fois au niveau juridique, mais aussi au niveau technique. A fortiori, on ne versera aucun acompte avant le contrat définitif. De plus une promesse de vente peut être considérée comme un contrat qu’il sera difficile d’annuler en cas de problème et de contestation. Enfin, tout document nécessite une déclaration fiscale et peut vous exposer à payer déjà une taxe pour un bien que vous n’achetez finalement pas… Par contre, un contrat d’acquisition lui sera définitif, signé une fois toutes les questions réglées, et il portera en lui-même les différents actes.
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Un contrat direct et définitif contre paiement :
les parties signent déjà au moment du contrat les actes de vente définitifs et irrévocables qui seront ensuite enregistrés une fois le bien payé et livré. Par conséquent, si par exemple le vendeur venait à décéder avant l’achèvement de la transaction, celle-ci serait malgré tout entérinée grâce aux actes irrévocables. De ce fait, il n’y a en général pas de clause suspensive quant à l’obtention d’un emprunt. Par conséquent, même si vous n’obtenez pas les clés le jour de la signature, vous inscrivez une mention à votre nom sur la propriété du bien et vous pouvez en outre l’hypothéquer pour le financer. Ainsi, le vendeur ne peut vendre à un tiers, et s’il ne vous livre pas, son bien est saisi et hypothéqué en votre faveur. Ce caractère sûr et définitif du contrat justifie donc que vous versiez parfois 50 à 70% du prix avant même la remise des clés.
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L’inscription:
L’enregistrement définitif a lieu après paiement de la totalité du prix et donc remise des clés. Cela peut prendre du temps, car tous les biens immobiliers ne sont pas toujours inscrits régulièrement en propriété privée. A fortiori, si vous achetez d’un promoteur qui doit faire la première inscription de l’immeuble et des lots, contrairement à ce qui se passe en France, au moment de l’achat d’un bien sur plans, la division des lots n’est pas encore enregistrée. Parfois même, en cas de revente après achèvement de la construction, l’inscription des appartements n’est pas finalisée. Dans ce cas, l’acquéreur obtient un engagement contractuel et souvent une mention sur le terrain mais il ne sera inscrit officiellement comme propriétaire de son appartement au Tabo (cadastre) qu’après enregistrement de l’ensemble des lots, fait par l’avocat du promoteur qui tient en attendant le registre du transfert des droits.
Notre cabinet est à votre disposition pour vous conseiller en matière de droit immobilier et sur les questions de patrimoine en Israël
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