L’un des moyens d’acquérir un appartement en Israël est peut-être tout simplement de le faire construire, à moindre frais, en intégrant un groupe d’achat (Kevutsat reh’isha). Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de projet comparé à un achat neuf sur plan auprès d’un promoteur ?
1-Le principe : le projet de groupe se monte officiellement sans promoteur. Il se constitue d’un groupe d’acheteurs qui acquiert en indivision un terrain, demande lui-même le permis de construire et fait construire le projet par un entrepreneur. Si le montage est bien fait, la taxe d’acquisition n’est payée que sur le terrain. L’avantage ici est de gagner sur la taxe et sur la marge d’un promoteur, mais cela est parfois aux dépends des membres du groupe.
2-Le prix : si vous achetez un futur produit fini à un promoteur, le prix est fixe et final à la signature du contrat (à part l’indexation). Que le projet coûte plus ou moins cher au promoteur par rapport à ses prévisions de départ, il s’engage à construire pour le prix fixé. Dans le cadre d’un groupe, rien n’est sûr et vous n’avez personne contre qui vous retourner si finalement la compagnie d’électricité ou la mairie, par exemple, exigent des frais supplémentaires aux propriétaires du terrain dont vous faites partie.
3-Les garanties légales : un promoteur est obligé par la loi de donner des garanties bancaires pour tout paiement jusqu’à la livraison. De plus il doit des indemnités en cas de retard et a une garantie sur son travail. Dans le cas du groupe, rien n’est encadré par la loi et il faut prévoir des clauses contractuelles avec l’entrepreneur du chantier.
4-Les inscriptions : Jusqu’ à achèvement de la construction et inscription des lots par l’avocat du groupe, vous êtes en indivision sur le terrain et souvent hypothéqué en commun par la banque qui finance votre projet. Pour toute revente, vous revendez l’ensemble du projet et votre acheteur doit obligatoirement passer par la banque du projet d’une part et par l’avocat du groupe d’autre part. Il faut donc prendre en compte qu’on entre dans un système où l’on n’agit pas de façon indépendante.
Si vous achetez dans un groupe, cela vous coûtera certainement moins cher que par un promoteur, mieux vaut obtenir des conseils éclairés pour mesurer le prix du risque. A fortiori, si vous rachetez les droits d’un membre du groupe dans un projet en cours, le vendeur se dessaisit souvent complètement et vous laisse face au groupe, au constructeur, à l’avocat du groupe, et face aux interrogations, tout en encaissant la totalité de son prix de vente au moment de la cession des droits.
Me Yaël Hagege-Maruani
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