Vous venez enfin de trouver un appartement en Israël que vous désirez louer. Sachez tout d’abord qu’il n’y a pas de « contrat standard ». Tout se négocie et tout doit être stipulé précisément pour éviter des pertes et dommages futurs. Les conseils qui suivent pourront vous être précieux.
1-Le loyer et les garanties : à ce jour en Israël, il n’existe pas de réglementation ni de limitation des loyers. De même, un bail est en général d’un an et rien ne limite le loyer au moment du renouvellement. Il est coutume pour le propriétaire de demander 12 chèques d’avance datés au début de chaque mois. En plus de cela, le propriétaire exigera le dépôt d’une caution, des garants, une garantie bancaire, ou encore un billet à ordre (Shtar Hov). Il n’est pas recommandé de laisser le propriétaire encaisser une caution dont il pourrait se saisir librement. Le mieux est d’exiger que celle-ci soit placée sous séquestre chez son avocat et de stipuler dans le contrat les conditions d’utilisation de la caution.
2-La répartition des obligations : dans le cas où le contrat ne mentionne pas d’autres dispositions, la loi prévoit la répartition des obligations entre le propriétaire et le locataire de façon plutôt logique. Ainsi, le locataire est tenu de maintenir l’appartement en bon état et de réparer les dommages qui résultent de l’utilisation qu’il fait de l’appartement. Quant au propriétaire, il est responsable de l’amortissement des infrastructures louées. Il faut donc faire attention à ce que le contrat proposé par le propriétaire ne vienne pas à l’encontre de ces principes. Quant à la répartition des charges, un contrat doit normalement prévoir que le locataire paie les dépenses courantes (eau, électricité, taxe municipale, charges d’immeubles), mais que les travaux dans la copropriété sont à la charge du propriétaire. Notons qu’un nouvel immigrant qui s’inscrit à la mairie comme locataire d’un bien, pourra bénéficier de larges exonérations de la taxe municipale.
3-La résiliation du bail : le préavis connu en France est peu répandu en Israël. Toutefois, vous pouvez prévoir une clause de préavis unilatéral ou bilatéral, pour pouvoir mettre fin au contrat avant l’heure. La loi précise que dans le cas où rien n’est prévu, le locataire est en droit de se libérer de ses obligations s’il trouve un remplaçant qui remplisse le contrat. Quant à la résiliation à l’initiative du propriétaire, dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements, la loi prévoit une procédure judiciaire simplifiée pour permettre son expulsion.
La signature d’un bail de location est donc un engagement contraignant qu’il ne faut pas prendre à la légère. A ce jour, il y a très peu de réglementation légale, mais le gouvernement actuel fait de ce problème une priorité. Affaire à suivre…
Me Yaël Hagege-Maruani
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