Il n’est pas rare en Israël de trouver des biens immobiliers dont l’enregistrement cadastral est défaillant. Ainsi, le titre de propriété n’est pas toujours complet ni sûr. Cela peut être dû à différentes raisons, et présenter différentes situation, qui sont selon inquiétantes le cas. Ce qui va nous intéresser ici concerne plus particulièrement les immeubles dont la répartition des lots n’est pas définie.
- Qu’est ce qu’un enregistrement correct ? En Israël, les terrains et bien immobiliers sont en général inscrits soit au Tabo (le Registre foncier ou cadastre), soit au Minhal (L’administration des Terres d’Israël, dont dépendent les terrains officiellement publics), soit sur les deux registres. Les terrains sont répartis selon des blocs et parcelles, délimités par un plan d’occupation des sols. Sur ces terrains, lorsqu’un immeuble est construit, la copropriété existe juridiquement après établissement des lots, concrétisant, à l’aide d’un plan officiel, la délimitation de la propriété de chaque copropriétaire.
- Le statut de « Mousha » et le contrat de copropriété: Lorsque la réparation des lots n’est pas définie, les appartements n’ont donc pas de numéro de lot inscrit au Tabo. Ils sont tous considérés comme une part indéfinie d’une indivision que constitue l’immeuble, ou la parcelle. Nous imaginons aisément les problèmes juridiques, sans parler des questions fiscales, de ce genre de schéma. C’est pourquoi, faute de mieux, les copropriétaires font parfois entre eux un contrat (Eskem Shitouf), avec plan annexé, et définissant contractuellement la possession de chacun. Ce contrat, s’il n’est pas enregistré, n’a qu’une simple valeur contractuelle, et peut être dénoncé facilement… Il va sans dire qu’un bien dans ce type de configuration est très difficilement vendable, totalement déconseillé à l’acquisition, et les banques en refusent d’ailleurs en général le financement.
- L’enregistrement de la propriété : Afin de donner une force irréfutable à votre titre de propriété, seul l’enregistrement d’un lot au Tabo fait foi. Pour ce faire, il est nécessaire d’obtenir la signature de tous les copropriétaires et de passer diverses étapes, comme la mesure des surfaces exactes par un géomètre reconnu, la validation fiscale de la répartition (par rapport aux prix d’achats et aux taxes payées), ainsi que la validation des surfaces construites et des droits payés par la mairie. Une procédure plus allégée peut permettre simplement d’enregistrer le contrat de copropriété mais cela n’est pas toujours possible, cela ne réduit pas de beaucoup les exigences, et cela ne vous donne pas un titre aussi irréfutable.
N’achetez jamais sans le bon conseil de votre avocat personnel. La régularisation d’une propriété imparfaite n’est pas toujours possible, et peut rendre votre bien invendable.
Avocat et Notaire, je tiens notre cabinet se tient à votre disposition pour toute question concernant l’immobilier en Israël.
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