Acheter un appartement en Israël place l’acquéreur devant toute une série de droits et obligations mais avant tout devant une situation juridique particulière au regard de son droit de propriété.
La détermination de la propriété: il est important de distinguer ce qui est inscrit officiellement au titre de l’appartement et de ses dépendances, et ce qui est considéré comme les parties communes à l’immeuble. En effet, en Israël, tout ce qui ne fait pas partie de l’appartement proprement dit est partie commune – par exemple l’ascenseur, l’entrée de l’immeuble, le toit, mais aussi les caves et les garages. En général, les copropriétaires répartissent entre eux certaines parties communes comme les caves et les garages, et les font inscrire comme des dépendances liées à l’appartement- mais ce n’est pas toujours le cas. De plus, même quand un garage est inscrit comme dépendance, il appartient certes au propriétaire de l’appartement, mais celui-ci ne peut le vendre séparément de l’appartement – et surtout pas à quelqu’un d’étranger à l’immeuble- car c’est à l’origine une partie commune, bien qu’adjointe à la propriété d’un appartement. De façon générale, le statut des parties communes de l’immeuble dépend des décisions prises par l’ensemble de la copropriété, qui doivent être répertoriées et consultables. Ainsi, lorsqu’on achète un appartement dont le vendeur affirme qu’il y a un accord de la copropriété pour installer un ascenseur dans l’immeuble par exemple, on peut vérifier si une telle décision a bel et bien été votée selon les règles, pour éviter les déceptions.
Les limites au droit de propriété: Outre les contraintes les plus courantes liées au fait de partager des parties communes et les décisions à prendre collectivement concernant celles-ci, l’évolution du droit immobilier israélien place aujourd’hui les copropriétaires devant des choix et des opportunités qui deviennent souvent le terrain des conflits d’intérêts. En effet, à l’heure actuelle, de nombreux projets de construction partent d’un immeuble existant pour l’agrandir, en améliorer les infrastructures et, par la même occasion, créer des nouveaux appartements, objets de l’accord signé entre les copropriétaires et le promoteur. Dans de nombreux cas – parmis lesquels les projets du Plan Tama 38 concrétisant une législation de développement immobilier – le droit de propriété de chaque copropriétaire n’est pas être toujours respecté en cas de conflit avec la majorité. Ceci est alors une grande contrainte imposée à la propriété de cette minorité qui doit, contre se gré, se lier parfois à un projet dénaturant complètement l’immeuble et son appartement.
Nous verrons dans un prochain volet le cas plus précis du Plan Tama 38
Me Yaël Hagege-Maruani
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