Le Pinouy Binouy, en hébreu, Destruction Reconstruction, est un programme immobilier encadré par l’Etat, qui depuis quelques années, permet aux copropriétaires d’immeubles anciens, de les raser pour en construire des neufs, moyennant des avantages fiscaux, et aux frais d’un promoteur qui récupère comme rémunération tous les appartements neufs supplémentaires autorisés. Tout le monde y gagne, ou presque.

1. Le contrat avec les copropriétaires : Le principe est avant tout que les propriétaires des appartements anciens ne déboursent rien. Par conséquent, lorsqu’ils entrent en relation avec le promoteur qui va détruire l’immeuble et reconstruire le nouveau, ce promoteur leur finance également un avocat pour les représenter dans ce contrat et défendre leurs intérêts. On leur présente d’ailleurs le contrat élaboré par cet avocat et l’avocat du promoteur, comme final et inchangeable, ce qui est faux. Pensez bien que si l’avocat qui est censé représenter vos intérêts est payé par le promoteur, il y a quand même lieu de se méfier. Le contrat n’est donc jamais standard et il y a toutes sortes de clauses et de versions possibles à envisager.

2. Les garanties légales au projet : Légalement, le promoteur, qui va détruire non seulement votre appartement, mais également votre titre de propriété, est tenu de vous donner des garanties bancaires. Une garantie des loyers qu’il vous verse pendant la durée du chantier, mais surtout une garantie du montant de la valeur estimée du futur appartement, si le projet n’allait pas jusqu’au bout. Le principe est intéressant, mais dans la pratique, soyez sûr de la façon et du moment où votre futur appartement sera estimé et pensez à réajuster. Le moment où vous quittez l’appartement doit correspondre avec l’obtention des garanties dans les faits, et il faut aussi savoir si vous obtenez vous-mêmes les garanties ou si elles sont conservées par l’avocat des copropriétaires.

3. Les garanties supplémentaires : Certains contrats accordent des avantages supérieurs à d’autres. Certains promoteurs donnent également des garanties bancaires pour assurer les finitions et la mise en l’état des malfaçons. Vous pouvez aussi demander des garanties pour assurer l’enregistrement de la propriété sans délais, ainsi que des garanties au paiement de toutes les taxes par le promoteur et dans les temps. Chaque garantie incite le promoteur non seulement à remplir ses obligations, mais à ne pas trainer pour pouvoir récupérer les garanties bancaires.

4. La revente : Un élément essentiel quand vous rentrez dans ce genre de projet qui peut durer facilement une dizaine d’années, est de pouvoir être sûr de revendre votre appartement en cours. Ce genre de conditions n’est jamais traité automatiquement dans le contrat proposé car elle met des bâtons à la fois dans les roues du promoteur, mais dans ceux de collectivité de la copropriété, que défend l’avocat des copropriétaires. Pouvoir sortir du projet en cas de problème ou de non-respect des délais, et pouvoir revendre son bien, sont des questions importantes à envisager, sans parler de leur aspect fiscal, pour lequel il faut un conseil spécifique.

Les contrats de Pinouy Pinouy se négocient souvent sur plusieurs mois, parfois plusieurs années, car ils mettent en jeu de intérêts et des risques non négligeables.

Notre cabinet est spécialisé en question immobilières, et notamment dans les contrats de Pinouy Binouy.

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