Louer son appartement signifie, pour le propriétaire, donner la jouissance – et en quelque sorte la responsabilité – d’un bien à un locataire, moyennant paiement d’une somme mensuelle relativement faible comparée à la valeur du bien. Du fait de ce déséquilibre, il est important que, dans le cadre d’un contrat de location, le propriétaire exige les garanties qu’il est en droit d’obtenir. Sachez qu’en Israël il n’existe pas de contrat standard et que seuls les avocats sont responsables et habilités légalement à négocier et signer un bail.
1. Le contrat : Le droit israélien prévoit les relations, les droits et les obligations pouvant régir une location immobilière. Cependant, ces lois ne s’appliquent que dans le cas où il n’est pas stipulé autrement par contrat entre les parties. Ainsi, il est très important pour chaque partie d’établir un contrat en bonne et due forme afin de ne pas renoncer à ses droits. La première chose à vérifier avant de signer quoi que ce soit est évidemment l’identité du propriétaire car de cela dépend la base du contrat. En effet, seul le propriétaire dont le titre est inscrit officiellement au Registre des Biens Immobiliers (Tabo) est en droit de louer son appartement, de signer le bail, et de vous expulser si vous avez signé avec quelqu’un d’autre que lui ou son mandataire officiel.
2. Le loyer et les garanties : En général, il est recommandé pour un propriétaire d’obtenir un ou plusieurs garants, un chèque de caution, et/ou un billet à ordre, dit Shtar Hov. Ce dernier document est en quelque sorte une reconnaissance de dettes par laquelle le locataire et ses garants s’engagent pour un certain montant, à respecter le contrat, ce sans quoi le propriétaire pourra demander au tribunal le paiement du montant du Shtar Hov. Si vous êtes propriétaire, exigez plutôt d’encaisser une caution raisonnable, ou une garanti bancaire, à la signature du contrat (limitée à 3 mois légalement), afin d’éviter que l’exécution d’un Shtar Hov, ou l’encaissement tardif d’un chèque ne vous place face à des locataires insolvables. Si vous êtes locataire, exigez que la caution soit encaissée sur le compte séquestre d’un avocat afin d’être plus sûr de sa restitution, surtout en cas de faillite du propriétaire…
3. La répartition des obligations : dans le cas où le contrat ne mentionne pas d’autres dispositions, la loi prévoit la répartition des obligations entre le propriétaire et le locataire de façon plutôt logique. Ainsi, le locataire est tenu de maintenir l’appartement en bon état et de réparer les dommages qui résultent de l’utilisation qu’il fait de l’appartement. Quant au propriétaire, il est responsable de l’amortissement des infrastructures louées. La frontière entre les obligations de chacun étant mince, il lui est plus que conseillé aux deux parties de contracter une assurance comprenant la responsabilité civile en cas de dommage. En Israël, il n’y a pas d’obligation légale pour un propriétaire de contracter une assurance sur les murs ! Enfin, si vous louez pour la première fois un appartement neuf sous garanti construction, pensez à insérer une clause en ce sens.
4. Les charges : S’il est d’usage que le locataire paye l’électricité, l’eau, le gaz, et charges d’immeuble, il est important d’éclaircir le fait que les charges, ou les taxes se rapportant à des travaux exceptionnels effectués dans l’immeuble seront supportées par le propriétaire. Là encore la rédaction d’un contrat est essentielle afin de définir la période de location pour laquelle le locataire est responsable, et qu’il n’ait pas à assumer les dettes des précédents locataires. Aussi, concernant le propriétaire, à la fin de la période de location, celui-ci devra vérifier que le locataire a réglé toutes ses factures – ce sans quoi il en sera responsable.
5. La résiliation du bail : le principe de préavis connu en France est peu répandu en Israël. Toutefois, vous pouvez prévoir une clause de préavis unilatéral ou bilatéral, pour pouvoir mettre fin au contrat avant l’heure. La loi précise que dans le cas où rien n’est prévu, le locataire est en droit de se libérer de ses obligations s’il trouve un remplaçant qui remplisse le contrat. Dans ce cas, le propriétaire ne peut refuser que pour des motifs bien justifiés. Ainsi, il sera conseillé aux propriétaires d’inclure plutôt le principe de préavis comme clause de sortie afin de ne pas être obligé d’accepter n’importe quel remplaçant. Quant à la résiliation à l’initiative du propriétaire, dans le cas où le locataire ne respecterait pas ses engagements, la loi prévoit une procédure judiciaire simplifiée pour permettre son expulsion.
La signature d’un bail de location est donc un engagement contraignant qu’il ne faut pas prendre à la légère…
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