Depuis quelques années, de nombreuses villes en Israël souffrent d’une crise du logement et de l’immobilier. Pour une ville attractive comme Tel Aviv, c’est le résultat du manque d’appartements à louer face à une demande croissante, notamment de petits appartements pour étudiants ou célibataires. Pour pallier à cette situation, et par la même augmenter la rentabilité au mètre carré, les investisseurs ont développé l’idée de diviser les appartements. Malheureusement cette technique est totalement illégale et de plus en plus réprimée, surtout à Tel Aviv.
Le principe de la division: En Israël, lors de la construction d’un immeuble, il est nécessaire de se conformer strictement au permis de construire qui précise le nombre d’appartements, la surface de chacun et le nombre de pièces. Ce permis tient compte de la capacité des infrastructures disponibles pour l’immeuble (eau, égoûts, électricité, salubrité, sécurité incendie…). En fonction de cela sera ensuite établi l’acte de copropriété comportant répartition des lots. Prenons l’exemple d’un appartement de 3 pièces, 75 m2, loué 5500 shekels par mois que son propriétaire diviserait en 3 studios de 25m2 loués chacun 3500 shekels. Ce même appartement loué auparavant à une famille de 3 personnes se retrouve loué à 3 jeunes couples d’étudiants, d’où une surcharge des infrastuctures, et une modification du nombre d’unités et de la structure de la copropriété, et ce sans aucune autorisation des services du génie municipal.
La répression: Contre cette pratique illégale, les moyens sont aujourd’hui draconiens. A Tel Aviv, la mairie a un pouvoir de contrôle au moyen de visites surprises suivies d’interrogatoires pouvant aboutir à un ordre de remise en conformité de l’appartement sous 30 jours, assortie d’un amende de plusieurs millliers de shekels par jour de retard, ou d’un amende forfaitaire de plusieurs dizaines voire centaines de milliers de shekels. Si vous louez votre appartement en Israël, vous vous trouverez aussi en rupture de contrat face aux locataires à expulser pour remettre l’appartement en conformité avec le permis, et vous pourriez être amené à les indemniser même si vous leur avez fait renoncer contractuellement d’avance à toute prétention étant donné la situation.
Le problème du locataire: outre la non-conformité de l’infrastructure, un locataire d’appartement divisé se voit exposé, en cas de contrôle de la mairie, à une explusion immédiate. La jurisprudence dans ce cas précise qu’un locataire aujourd’hui sera réputé avoir connaissance de l’illégalité de l’appartement loué et ne pas pouvoir s’opposer à un ordre d’expulsion.
La législation en droit immobilier, vous l’avez compris, est donc très sévère en Israël. Attention donc à la tentation de la rentabilité. Le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle. Si vous acheter un appartement en Israël, il est recommandé d’être suivi de près par un avocat en Israël, si nécessaire francophone, et de bien comprendre les implications juridiques de vos choix au regard du droit israélien. Il existe aujourd’hui des placements dont la rentabilité est très honorable , sans avoir besoin d’entrer dans le risque de l’illégalité.
Me Yaël Hagege-Maruani
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