Vous possédez ou vous envisagez d’acheter un bien comprenant une unité séparée, pour en faire un cabinet professionnel ou une chambre d’hôte. Sachez que cette situation entraine des conséquences juridiques et fiscales non négligeables qu’il est indispensable de connaître.
- Qu’est ce qu’une unité séparée ? en Israël, les lois de la construction et de l’aménagement du territoire, ainsi que les lois fiscales entre autres, définissent les biens immobiliers et leur destination. Ainsi, et selon les administrations, une multitude de critères permettent d’apprécier l’existence ou non d’une unité séparée du bien principal et de distinguer la présence d’une seul ou de deux biens. Par exemple, le fait d’ajouter une porte extérieure à une pièce ou d’ajouter une cuisine, un compteur électrique, ou tout autre élément qui permette de faire de cette pièce un usage séparé du reste de la maison, peut mener l’administration à conclure qu’il s’agit d’une unité séparée. Il en est de même pour les appartements partagés en plusieurs studios de façon irrégulière, et si populaires à Tel Aviv par exemple.
- Les problèmes liés au droit de la construction: lorsque l’administration municipale donne un permis de construire pour une maison ou un appartement, il s’agit en général d’une seule unité. Par conséquent, celui qui ajouterait ou transformerait ce bien pour faire une annexe séparée, sans autorisation, se trouverait en contradiction avec le permis de construire donné, ce qui pourrait entrainer selon les cas des plaintes de la mairie, des ordres des destructions, de remise en état ou de régularisation, des peine pénales administratives telles que des amendes, mais aussi éventuellement une taxe d’amélioration (Etel hashbaha).
- La fiscalité immobilière à l’achat et à la vente: les lois fiscales qui régissent la taxe d’acquisition et la taxe sur la plus-value concernent en général les cas d’achat et de vente d’un bien immobilier. A partir du moment où votre bien est susceptible d’être considéré comme deux biens, un grand nombre des avantages et exemptions risquent de vous être refusés. Par exemple, l’abattement pour l’achat de votre unique bien en Israël, ou l’exemption de taxe sur la plus-value, requièrent la possession d’un seul bien unique en Israël.
- Le bien professionnel: à divers niveaux, un local à usage professionnel fait l’objet de taxes particulières, à l’achat, à la vente, à la location, et pour les impôts locaux. Ainsi, si vous décidez de faire un usage professionnel d’une unité séparée, celle-ci peut vous rendre redevable de diverses taxes dont il est important de connaître la portée.
En conclusion, le fait de posséder une unité éparée peut être un grand avantage et avoir un attrait économique. Toutefois, il faut bien examiner tous les aspects de la question afin de faire les choses dans les règles et de pouvoir malgré tout retirer un profit intéressant de ce type de dépendance.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour tout type de question et de transaction immobilière en Israël.
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