Toute transaction immobilière en Israël, est soumise à une taxe sur la plus-value. Quand un bien est considéré comme un appartement d’habitation, diverses exemptions sont possibles, ce qui n’est pas le cas pour biens immobiliers considérés comme commerciaux ou comme terrains. Dans ces cas-là, la fiscalité peut être très élevée
- Qu’est-ce qu’un terrain ? Est considéré comme un terrain tout ce qui n’est pas un bien d’habitation. Lorsque vous vendez un appartement ou une maison habitable et dont l’usage a été l’habitation, vous pouvez prétendre à certaines exemptions, telles celle de votre bien unique, ou l’exemption partielle linéaire octroyant une exemption sur la période de détention d’avant 2014.
- Les biens commerciaux: Les biens commerciaux sont les biens détenus par des sociétés ou à usage commercial, y compris les résidences de vacances et les locations saisonnières. Ces biens ne bénéficient d’aucune exemption de taxe sur la plus-value, et les taux de taxation peuvent être très élevés, 25% sur les dernières années et encore plus sur les années de détentions plus antérieures.
- Les terrains et les droits de construction : de même que les biens commerciaux, les terrains non construits, ou comportant une vieille bâtisse inhabitable, sont en général assortis de droits de construction, porteurs de la principale valeur du terrain. Le terrain, comme les droits, ne sont pas en eux-mêmes des biens habitables et ils sont donc soumis à la fiscalité la moins avantageuse. Il faut donc être extrêmement vigilent. D’autre part, des biens sont à traiter avec précaution car les terrains non construits sont soumis à une taxe foncière annuelle (mass reh’oush) et à une taxe municipale à régler au moment de la vente et reflétant le potentiel non exploité (etel hashbaha).
- Les requalifications : Les statuts fiscaux étant très différents, l’administration saisit la moindre occasion pour requalifier un appartement loué en bien commercial dès lors qu’on peut y rattacher des locations saisonnières par exemple. De même, lorsqu’un bien représente à la fois une maison d’habitation et un potentiel de droits de construction, l’autorité fiscale cherche à distinguer la part de chaque élément dans la valeur du bien, et évidemment à pousser la valorisation des droits de construction au détriment de la maison. Cette situation est parfois à l’avantage de l’acheteur, qui, à l’inverse, cherchera, pour les besoins de sa taxe d’acquisition, à faire qualifier votre bien d’habitation en terrain…
Si vous vendez un bien, la question fiscale n’est pas une chose à prendre à la légère. Vous devrez être encadrés par des spécialistes afin d’optimiser au mieux votre situation.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour toute question de fiscalité immobilière
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